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宁波房产,成交连降三月,宁波主城区离降价还有多远?

发布日期:2021-03-24 16:58:18 来源: 编辑: 阅读: 0

最近几天,宁波房产这个问题大多人在搜索引擎上搜索,受到广大朋友们的关注,那么关于宁波房产相信朋友们都是想要了解到最新的资讯吧,小编也是在网上进行了一些整理,总结到了一些与宁波房产相关的文章,就有了下面这篇《宁波房产,成交连降三月,宁波主城区离降价还有多远?》,一起来了解了解吧。

很多人都想知道房价接下来会怎么走,老司机也一样。


从最新公布的数据看,宁波主城区的一二手房成交套数出现了连续三个月下跌,其中一手房(新房)由于受供应量变化的影响,参考意义不大;但二手房的连续下跌引起了关注,包括宁波楼市著名的多头大咖——老薛。


老薛是老司机仰慕的少数人之一,虽然他一直都认为我是一个空头——这是个完全不符合事实的悲剧性的误会。在分析最近的市场数据时,老薛在朋友圈摸棱两可的说:


市场正在变化中。。。


这句话放到什么时候都对,但从一贯坚定看多的老薛的口中说出,老司机听出了警示的味道。


莫非宁波楼市真的在走衰?


我们先来看看最近三个月以来的二手房成交数据:


七月:10286套(市六区),8103套(四区,除北仑、奉化)


八月:8081套(市六区),6260套(四区)


九月:7548(市六区),5741套(四区)


从七月最高峰下来,主城区(四区)二手房月成交量下跌了30%,连续三个月。


与此同时,根据官方的宁波房产交易信息网显示,目前宁波挂牌二手房数量59290套(四区),其中鄞州高达31000套,二手房的存销比为10:1,供应无疑是充足的。


在供应充足的情况下,成交量出现连续下跌,且跌幅达到30%,说明二手房的颓势已经确立了。


导致二手房成交下跌的主要原因是什么?老司机认为主要有三点:


1、新房实施无房户优先购房,分流了客户;


2、二手房倒挂,价格处于劣势;


3、季节性因素,最近四年都是下半年不如上半年。


一个不容忽视的现象是,今年以来,二手房价格的涨幅超过新房,特别是学区房(老破小),不少单价已经可以和东新、南商的豪宅比肩。


虽然老司机在今年1月份就预言学区房要涨,但随后的爆炒还是出乎了我的意料,甚至我有些怀疑学区房可能已经出现了泡沫。


这个话题我们以后聊。


成交量下跌,会带来二手房价格的下跌吗?


在目前这个阶段,如果没有政策的介入,成交量的下跌是会影响到成交价格的,至少会影响到二手房的报价(挂牌价),这就是常说的“量在价先”。


量在价先的一个前提,是政策处于稳定期。一旦有新政出来,这个影响就立刻被稀释了。


所以,对于倒挂的二手房房东来说,最近连续走低的成交量真的不是一个好消息。还期盼着房价继续涨,甚至相比邻居卖得再高一点的,可能需要调低预期了。


长期持有的可以无视。


那些倒挂的高总价、高单价的二手房,不仅是今后几个月,甚至可能是今后两三年,可能都不会有特别好的机会。


2021年开始,宁波楼市开始进入新一轮的投资客出货期,希望届时不要再叠加政策调控了。


相比于凉意渐生的二手房交易,一手房(新房)仍然没什么好担心的,从四个区的楼盘销售情况来看,趋势性的走弱完全没有出现。


四区中大家最不看好的海曙,也没多大压力,过去两年老大难的几个楼盘,如北辰府、天悦、金茂府、星悦中心等都进入了尾盘,而且整个过程中也没有出现跌价。最新的海潮映月,潮悦南塘虽然没光盘,但续销压力也不大,几乎每天都在成交。


真正有压力的可能只有海语天下,大面积高总价,客户的确难找。


有人说海西明月卖得也不好,但城西现在没有竞品,100多套刚需产品,其实也没啥好担心的。


至于江北,前些年大家还不入法眼的地方,现在热度比海曙高得多。庄桥高架边的楼盘已经接近3万,还没有学区;姚江新区和慈城新城的楼盘根本抢不到,姚江边的二手房已经要比肩鄞州公园的价格了;连荪湖的楼盘都卖得火热;文创港板块的限价也显得很有性价比。江北真的没啥好担心的。


镇海更没什么好说,庄市没楼盘(创维还没开),骆驼万科孤独的在摇号,就看谁手气好,九龙湖蓝城和恒大唱双簧,价格不高但涨幅很大。镇海说到底只担心一件事:哪里买得到。


最后是大哥大鄞州,鄞州占了主城区楼市的半壁江山,自然是最重头的参照。


老江东板块(包括长丰、仇毕、东站)这两年楼盘很多,价格也很高,基本都在3.5万以上。


长丰新盘扎堆,但销售仍然不错,说明长丰的认可度是实实在在的;


仇毕处于拆建的前期,现在的楼盘销售周期都很短,后面还有不少土地推出,4号线和3号线极大的拉升的这个板块的价值;


东站则限价优势明显,绿城的两个倒挂盘抢不到,估计世茂璀璨万境也差不多。


老江东卖得慢点的是龙湖天曜以及天一晓筑,天一晓筑是大面积豪宅,慢是情理之中,天曜作为一个大盘,接近4万的单价,这样的销售速度也是正常的。


鄞州中心区只有极少几个盘,且高度分散。北面春风景里卖得挺火,南面柳岸风荷卖得慢一点,但余量也不多,再往南美云合府,靠近绕城高速也要32000以上的价格,说明中心区的供应的确是不足。


东部新城呢,维科水岸春晖等到花儿也谢了,再加一个湖光印,没了!东新一如既往的饥饿供应。


高新区来了万科、绿城,终于不再是金隅唱独角戏了。即便很艰难,大成郡一二期也都进入了尾盘,目前库存主要是三期。不知道万科、绿城这样强势品牌,是否会改变高新区相对清淡的格局。


东钱湖尽管老司机很看好,但规划迟迟出不来,现在换了大领导,又不知道等到何年何月了。二十年前,东钱湖情窦初开,耽误了;今天,东钱湖待字闺中,再耽误一次,就要变成老姑娘了。


所以东钱湖没什么楼盘,也就没什么库存,荣安在云龙有一点,价格定高了慢也正常。。


主城区一圈看下来,第一库存没积压,第二政策没收紧,第三限价没放松。一手房市场,仍然是一个卖方市场。


有没有觉得,房价就像你暗恋着的那个姑娘,你等着她给你机会,她却和别的男人携手而去。


等降价等得越久,就越怀疑人生,因为房价下跌只是阶段性的,而上涨是系统性的。


知道为什么吗?


本文源自微信公众号:房产老司机


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