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石家庄房产,石家庄房价再降,就该有人被约谈了 | 回看

发布日期:2021-09-14 16:03:36 来源: 编辑: 阅读: 4118
石家庄房产,石家庄房价再降,就该有人被约谈了 | 回看

提笔的时候,看到某机构刚发的一份报告,说上个星期的石家庄楼市「热度不减」。我看过,内心飘过俩字:

扯淡。

最近一个星期,不止一家开发商的营销「一把手」找我吐槽说:

这市场这么冷,何时是个头?

也难怪他们有这样的吐槽,当下市场的冷,几乎是「贴脸」状态。我们的统计,这几个星期,石家庄的普通住宅成交规模只有6、7万平方米。

大家可能没什么概念,我来「翻译」一下:石家庄普通住宅正常的周成交规模,大抵是10万平方米。一年是52个星期,剔除掉「半休息」的1、2月(石家庄楼市没什么「返乡置业」,所有返乡置业概念也是「扯淡」),10万平方米基本能够支撑一年下来400多万平方米的总量,但每个星期的成交规模必须「达标」,否则就会拖累全年的总量。

然而,一个星期只卖掉6、7万平方米的普通住宅,不止是最近,从7月以来,石家庄楼市好像一下子:

就冷下来了。

一线的感受特别强烈:来访售楼处的规模下降,就算客户到过售楼处,也要来回几趟,还很有可能定不下来。要是刚需项目扎堆的板块,那就是妥妥的「红海」状态,要面对的首置刚需们在「性价比」,这项令人抓狂的指标上反复权衡。即便项目不扎堆,方圆百里就一、两个项目,也别开心,板块没热度,很可能是连上门的人都没了。一位圈内朋友跟我说:

好像是一瞬间,这市场就冷下来了。

说在前面:这篇文章涉及的房价案例不多,后面会再开专文,说说这俩月我听说的一些有代表性的案例。标题都想好了,叫「二手房内卷」。想看的朋友,可以通过「点赞」或者「在看」表态支持。

1

冷带来的结果,就是价格上的震荡。和去年相比,今年石家庄的「以价换量」来得早,更来得猛。「以价换量」说起来太委婉,你可以直接理解为:

降价。

关于降价,在描述当前行情的时候,我顺便做些澄清,以防止有些人「一刀切」,得出「石家庄房价要崩盘」这样耸人听闻的结论。

当前石家庄的降价虽多,但也有房价扛得住、稳得住的情况。雪崩的时候,没有一片雪花是无辜的。话虽如此,但现在还没到雪崩的时候,中国的老百姓可以放心,真要崩,有人着急。

首先是公寓。当下二环边公寓七、八千,再往外五、六千,二环里公寓一万出头。这价格听起来吓人,可一点都不稀奇。石家庄的公寓降价都两年了,只是去年的均价还能稳定在一万左右,今年彻底不「装」了,直接降到了均价八千左右的水平。

公寓价格跌得猛,老百姓看着爽,但拿这和房价比,就没意思了。全市公寓一年也卖不了个三、四十万平方米,这点规模,价格再跌也是自娱自乐,影响不了大局。甄别的方法很简单:你只要看到,二环边房价七、八千这样的内容,不用怀疑,那肯定是公寓。拿着这个价格买住宅,只能在梦里。

2

然后是住宅。实话说,住宅价格确实在降。

先说一手房,二环外,刚需项目的价格战打得确实凶猛,表现在周末必到的特价房,价格会比正常楼层低。但请注意,是「比正常楼层低」,说明这些特价房大抵是非正常楼层,比如1、2层,以及「嘴上说还好、心里很抗拒」的13、14、18层这样。

然而,整栋整栋的房价「特价化」已经在一些项目出现。我简单总结一下,这些项目,要么是一些中小开发商,品牌名不见经传,项目也没什么知名度,现实的回款诉求非常强烈,这样的项目往往在一段对回款「尿急」的时候,就会祭出相当有杀伤力的价格,往外「扔」一批房源。

此外,一些有品牌,甚至品牌听起来比较硬的开发商,也有整栋或大批房源「特价化」的倾向。这样的项目也很容易甄别,如果开发商在石家庄也就一、两个项目,也没有什么深耕的打算和计划,甚至很可能干完就拍屁股走人,口碑什么也就不重要了。房子不好卖,那就便宜卖掉,清货离场。

相对而言,二环内地段比较强、配套比较好的项目,目前价格还能稳得住。如果有品牌、有口碑的开发商,只要成交规模稳得住,降价的可能性目前不大。只要开发商没有到火烧眉毛的程度,二环内的项目还不会轻易抛售。

3

二手房的情况就不乐观了。

我在此前的文章中说过,这些年石家庄的二手房,是:

「一小撮的次新好房、一大票的老破小」。

「老破小」的价格阴跌已经三年多了吧。这三年,老破小从缓慢下降到加速下降,到目前为止,价格还没看到撑住的迹象。更要命的,是房龄超过30年的老破小,不仅老百姓不爱住,连银行也嫌弃,对房龄过大的房子,连房贷都懒得发了。

老破小正在被整个市场抛弃。

当然,你给老破小配个好学校,就像给老爷车上个牛逼的引擎,动力性能还可以,但说到底还是个老破小。目前看,除非「舍我其谁」的极强学区,否则老破小被抛弃的命运几乎无法逆转。

除了老破小,另一类二手房价格也比较尴尬,那就是从转入市场进行商品房交易的回迁安置房。这类房子补缴1%的土地出让金,倒是可以实现「转正」,政策没关门,但说到底,它还是个回迁安置房,老百姓的心里有数:

穿个马甲我照样认识你。

再加上这样的小区,物业差点意思,容积率高,住着不舒服,和商品房一比有区别。你在石家庄市场上随便看看,这样「鲜血淋漓」的对比并不少见。这类房子目前的价格表现也不好。

二手房价有不跌的吗?有,品质好的次新好房。但过往十年,开发出来的好房子太少,大部分的项目,从一手房转到二手房,很可能会倒在交付质量差、物业缺失严重、周边配套跟不上等一系列「爆雷」上,如同拆掉了支撑二手房价的四梁八柱。

举个挺现实的例子:恒大雅苑,房子还行,但进出交通太差劲、周边配套太差劲,二手房价没支撑。

挺得住的案例太少,大家满眼看到的都是降价,你说,这心态能好吗?

4

造成这种局面的原因很多,内外都有。在我看来,政策因素反而不是最重要的。调控都五年了,该出的政策都出了。

然而,政策的叠加作用,以及它所形成的心理作用更可怕。现在,你在街头随便拉住个人,问他:你认为房价还涨吗?估计九成会告诉你:

涨不起来。

当下能达成「全体共识」的事情不多,房价算一个。这背后,是这些年政策打压达到的效果。对楼市,当年一路看涨的预期早已不复存在。

今年让市场转冷的因素,主要是房贷。我此前的文章说过,石家庄房贷的好日子到头的,利率的上扬意味着月供压力的上升,这一点对购房积极性的杀伤力最大。去年石家庄的普通住宅能卖到700个亿,原因无他:

房贷很合适。

再加上通过一些「不可说」的办法,一些人能拿到比较合适的利率,催生了一批购房需求。但今年,「薅房贷羊毛」的机会没了。

更何况,即便房贷申请交上去,你还得排队等,时间虽然不长,但短则一个月,多则不好说。再加上老破小不受优待,房龄太老又停贷。凡此种种,石家庄楼市又少了一个「推进器」。

开发商也难,针对开发商的收紧政策很多,这里不再赘述,想吃开发商的瓜,听我的直播就可以了。当下的开发商,去化和回款的压力山大,用价格刺激市场,也是最后的倔强了。

5

还有一项因素,可能很多人没想到,那就是当下在石家庄如火如荼的「解决房地产遗留问题」专项行动。雷霆声势,效果也好,一大批此前办房本老大难,多年来没房本的小区,以迅雷不及掩耳盗铃之势拿到了房本。

可这行动的「蝴蝶效应」有点始料未及:这些此前没房本的小区,也没有上市交易的条件,相当于被锁定在了楼市里,动弹不得。现在好了,房本下来了,交易条件有了,尽管下房本就交易,税费高,但等了这么久,终于能交易了,如果房子没住,或者着急用钱,那么业主往往会把价格挂低点出货。说到底,「钱到手」是他们的首要诉求。

这类情况多吗?相当多。尤其是此前下房本老大难的回迁安置房,以及有些房龄的小区,前脚房本下来,后脚挂牌上市,价格相当诱人。

这批房子有多少?我还没算过,但绝对不止眼前这一波,很可能要延续到年底。届时,广大的老破小,以及那些地段、配套、品质、物业上乏善可陈的二手房,将面临更为惨烈的内卷。

当然,够硬的次新好房,基本面没问题,还稳得住。但从一手房到二手房的价格震荡,一个接一个的爆点,对市场信心的冲击却不容小觑。

这局面何时结束?我还没看到希望。可房价再降,估计就有人要被约谈了。看看我们的「一生之敌」唐山,前两天刚约谈过降价的开发商,尽管约谈气氛其乐融融,但现实依然鲜血淋漓。

本文标签: 石家庄 价格 房价

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