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昆明房产,昆明房价不具备大幅下行的空间

发布日期:2021-09-14 17:38:54 来源: 编辑: 阅读: 3655

过去的七八月,昆明的房地产市场充满了魔幻现实主义色彩,公寓骨折促销,恶意降价被约谈,烂尾楼炸掉重建,降价潮还没褪去,又掺杂着各种形式的集体涨价……

很多人还没反应过来,这市场到底怎么了?昆明房价还会继续走低吗?

1

调控多了,客户变得更理性

有人说,从七普开始,生育率的数据带来了房地产行业下行的开局,再加上国家此轮的密集调控加速了这一趋势,让疯狂的市场迅速降温。

据不完全统计,2021年前8月累计房地产调控已经突破420次,平均每个月房地产调控超过50次。其中,8月调控次数最多,超68次。

而2020年1-8月房地产调控政策只有368次,也就是说,2021年以来房地产调控政策已经全面刷新历史记录。

住建部约谈、整顿中介、限制二手房定价、经营贷、土地供应、鼓励租赁、打击炒作学区房等多个维度,不仅是一二线城市,三线城市也纳入监管,全国上下一盘棋,自上而下地调控。

可以明确的是,在“房住不炒”大旗之下,房地产行业正式告别了高增长时代!

在全国楼市的大风向的变化影响下,以往总是慢半拍的昆明不可避免地受到市场的挤压,尤其在信贷层面,二手房的集中挂牌及流动性降低之后,也深深影响到新房的整体去化。

但真正让昆明市场快速冷却的,按照业内人士的说法是从环滇保护开始,尤其环滇项目的暂停网签带来的价格下行的数据表现,让大家深感房价难上涨的预期,再加上不断刷新认知的公寓产品的骨折价格,加重了客户持币观望的情绪。

对很多人来说,房地产,它的本质就是一个有规律性的击鼓传花游戏。

只是在这游戏里,大家有不同的感受而已,比如卖不掉的着急,买不了的心酸,已上车的恐慌焦虑,还没买的开始犹豫不决。

毋庸置疑,调控让市场快速降温,也在深层次影响客户的选择,投资客选择退场,改善客户选择品牌品质,首次置业者对价格敏感也愈发在乎后期兑现。

与其说,调控让行业重新洗牌,还不如说,每次的调控都能让客户成长,回归理性消费。

2

数据反映,市场并没有那么差

从成交数据表现来看,市场似乎并没有我们想象的那么差。

按照克而瑞的月报数据,上榜8月商品住宅销售金额TOP10榜单前5位,基本都突破了2亿的销售金额。在榜单中,南边某项目竟然有接近1/5的客户是地州和省外客户,且大部分都是首访客户,都是冲价格来的;而二环内的x府,价格有足够的诚意,在8月份里也完成接近2.5亿的销售额。

▲昆明8月销售榜,来源:克而瑞

而根据昆明锐理数据,2021年1-8月份昆明共成交各类商品房526.08万平,而2020年同期完成了602.89万平。

相比之下,数据虽然有70多万平的差距。是因为从今年6月份开始,几乎所有的环滇项目都暂停网签,数据上的缺失才导致了昆明6月份的新房价格在全国70个大中城市中环比跌幅第一。

但这并不能客观反映昆明房价真的下行,因为从2016年6月开始至今,昆明无论是新房还是二手房同比已经保持了62个月连续上涨的记录。

那么,除了第三方数据,官方的网签数据应该也具有一定参考价值。

按照昆明市房地产开发与经纪协会给出的数据,2021年上半年,昆明各类商品房成交5.1万套,达到2020年全年45%的成交数量。

时间

昆明常住人口数量

新增人口

户均

平均年需求住房数量

2010年

643万

----

2.41人

2020年

846万

203万

8.4万套

2025年(预计)

1000万

154万

12.8万套

据统计,过去5年时间,昆明的商品房成交基本保持8.6万套至11.9万套,几乎与常住人口的变化带来的住房数量的需求(8.4万套至12.8万套)吻合,即使在大家都觉得很魔幻很艰难的2021年,其上半年完成了5.1万套,按照月均成交量,那么今年全年昆明也有望达到10万套上下的成交规模,已经够满足的了。

时间

昆明商品住房成交数量

2016年

8.6万套

2017年

9.1万套

2018年

10.4万套

2019年

11.9万套

2020年

11.2万套

2021年上半年

5.1万套

很多人可能会说,今年的商品住房库存量高企,达到了960万平,去化周期需要14多个月。

结合土地供应及成交情况,昆明今年土地成交476万平,只达到去年同期的66%,也是最近6年来最少的,而按照2021年计划供应指标,相当于仅完成全年KPI的15%都不到。

正因为,土地成交的大幅压缩,势必会带来明年昆明商品房供求关系的逆转,那么明年的市场会也持续消耗一定量的现有库存。

所以,按照昆明市房地产开发与经纪协会的说法,结合人、地、房、钱四位一体的综合考量,昆明房价在未来并不具备大幅下行的空间,这也算是给老百姓们吃个定心丸了。

3

选择跌涨,开发商没有对错

房价波动,属于正常的市场行为。

站在企业的角度,无论涨与跌,都是属于自己在一定阶段时间里的价格调整,没有绝对的对与错。

逆市涨价的看似是为了责任与担当,并不见得有多风光,毕竟承担了所有,纯属硬扛,而降价促销的也没有多难堪,毕竟,活着总比倒下更有尊严。

有意思的是,在这一轮的集体涨价的20多个楼盘中,几乎都是清一色的喜庆画面,虽然调价的幅度、政策各异,但海报的底色、涨价的节点大致相同,这种巧合之作,有种“向同行喊话,对政策表态,向上表决心,向下求平稳”的既视感。

▲昆明多盘涨价海报画面

涨价的楼盘里,唯独金泰国际这个项目的海报显得格外的清心寡欲,无论是画面呈现,还是文案内容,强大的产品自信和价格底气,堪称年度最佳。

▲金泰国际三期名门涨价海报画面

就像文案中提到的,跳水和坚挺都是市场的选择,怎么选,离真相近一点,离泡沫远一点。金泰国际没停过、没降过,也没怕过,更没让昆明失望过。

金泰国际自诩为昆明西市硬派标杆,今年上半年就调价3次,虽然每次调价幅度300-500元/平,部分户型已经突破2万元/平,这样的涨幅频率及售价水平在昆明西片区乃至昆明市场已经很出圈了,而这轮楼市逆行者的海报再次让行业刮目相看,肃然起敬。

▲金泰国际三期名门实景图

作为昆明一环边为数不多年底即将交付的项目,金泰国际三期名门目前还有建面约70-110平瞰景华宅和建面约130-186平天幕大平层在售,可以满足居家的多种需求。

4

风向变了,买房需更谨慎

楼市的风向变了。

当下的房地产调控的本质是稳市场,打击预期,当然,也要稳房价,既要防止房价暴涨也要防止下跌。

如果你能理解部分的热点城市采取防止楼市过热、房价上涨的调控政策,那么也自然能明白防止二三线城市面临的房价下跌,楼市过冷的操作了,比如岳阳的“限跌令”,昆明约谈房企恶意降价的不予网签等举措了。

在我看来,此番调控,这是一次重塑市场健康环境的大调整。最终目的,则是使整个行业甚至经济更加健康。这对所有的房企而言,是一次生死考验,谁能迈过这个坎,谁就能走得更远。

而对于购房者来说,今年买房无疑是一个非常好的时机。

因为,相比几年前,今年大规模的让利促销、送车位、送精装送物业费等活动层出不穷。无论是房价、还是首付抑或选择空间,都更为有诚意,的确可以捡漏。

但此时,又是一个更考验买房技术的时刻。

毕竟,如果开发商不计成本地促销,地价1万,房价1万5,压根就是亏本卖房,那么这未必是好事。随之而来的,则可能是降标、减配,甚至有可能是个“坑”。

就如金泰国际的涨价海报所说的,“如果你在意品质,请尊重它的价格;如果你选择低价,请包容它的品质。”

为此,当下市场的买房逻辑已经变了,买房需更加谨慎。毕竟,稳健,比便宜更重要

本文标签: 昆明 万套 泰国

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